欢迎光临
我们一直在努力

调研纪要 | 江苏省三四线城市(六十):太仓篇

本文来自微信公众号“克而瑞地产研究”

■  分销拓客是“催化剂”,房企逐渐被渠道绑架;

■  嘉闵线、高铁、西工大等规划叠加,娄江新城热度正盛,吸纳外溢投资客群;

■  浏河、科教新城凭借地缘优势承接上海嘉定、宝山自主外溢客群。

  作者 / 杨科伟、马千里、邱娟

01

城市禀赋

沿江临沪、接壤宝山和嘉定

“5+1”轨道交通网给城市带来发展良机

太仓是苏州辖的县级市,位于江苏省东南部,东濒长江,与崇明岛隔江相望,南临上海市宝山区、嘉定区,西连昆山市。太仓沿江临沪的区位优势让它在“一带一路”、长江经济带建设、长三角一体化的国家战略中,都占据了天时地利,接壤上海两个区的地理位置也让太仓接轨上海占据先发优势2018年5月21日,上海市嘉定区与江苏省苏州市签订战略合作协议,共同构建“嘉昆太”协同创新核心圈2019年该规划又被写入《长三角一体化发展规划纲要》,上升为国家战略的重要一环,城市地位进一步提升。

经济方面,2020年,全市实现地区生产总值1386.09亿元,按可比价格计算,比上年增长3.9%。产业结构持续优化,三次产业增加值比例调整为1.9:48.1:50.0,第三产业比重比上年提高了1.6个百分点,人均地区生产总值达18.4万元(2019年数据)。收入层面,2020年城镇常住居民人均可支配收入70592元,比上年增长3.5%;城镇就业基本稳定,购买力也比较强劲。

人口方面,总量保持稳定。2019年末,全市户籍人口50.17万人,比上年末增加7763人,户籍人口出生率为6.45‰,死亡率为7.41‰,自然增长率为-0.96‰。年末常住人口72.12万人,城镇化率为68.48%,较上年提高1.08个百分点。

交通方面,沪苏通铁路开通后,与规划中的北沿江高铁、在建中的南沿江铁路、拟建的常锡苏沪城际铁路、沪通铁路二期以及上海市域铁路嘉闵线延伸线,形成“5+1”轨道交通路网。至此,太仓全面步入高铁时代,在城市群发展格局之下迎来千载难逢的发展机遇。

太仓对接上海轨道交通规划图

                                                                                                                                   来源:太仓日报

02

楼市变化

上海限购升级、旧改提速叠加轨交规划

外溢需求致邻沪板块热度明显上升

2020年,太仓市场需求相对乏力,供求两端均明显下滑,整体供求比升至1.9,库存压力明显上升。但进入2021年3月以来,太仓楼市一下子热起来,供求比迅速降到至0.7,供求关系明显逆转。分区域来看,娄江新城热度最高,在嘉闵线、瑞金医院导入、西工大大学城等规划利好之下,市场热度尤其高,客源来看,市中心项目多是本地客群,相比之下,科教新城外溢客群占比相对较高。原因主要有以下四点:

1)上海限购比较严,尤其是邻近太仓的嘉定房价涨幅突出,倒逼一部分嘉定客群流入太仓市场,落户之后还可以解决子女教育问题;

2)2020年以来,上海虹口、杨浦等区域动迁力度大增,但补偿款难以在上海市区买房,因此有相当一部分客群流入,因此全款比例较高;

3)太仓购房资格日渐宽松,利用人才编码即可较轻松获取购房资格,大专以上三个月即可,大专以下四个月也基本可获取;

4)四是链家拓客效果明显(部分项目链家渠道拓客点数高达3个点,积极性很高,因此项目上访量明显上升)。

值得注意的是,在限价的约束之下,2021年一季度太仓房价保持相对稳定,成交金价保持在1.88万元/平方米的水平,与2020年基本持平。

03

土地市场

限购“松绑”进一步助长地价上涨

热点板块楼面价接连被刷新

2020年,太仓推地节奏明显加快,全面成交涉宅土地建面约300万平方米,较2019年增幅高达25%。就市场热度来看,市场表现冷热不均,科教新城、娄江新城等核心板块土拍热度高,楼板价大幅上涨,当年楼板价超过万元的地块就有5宗之多,5地均位于科教新城、娄江新城和新区等核心板块。

值得注意的是,核心板块土拍的高热度之势在2021年一季度进一步加剧,这很大程度上也可以归因于限购变相“松绑”。3月18日,碧桂园又以21.21亿元的总价竞得科教新城两宗相邻宅地,楼面价分别为12787、12782元/平方米,距离太仓历史最高楼面价仅差213元/平方米(目前单价地王依然是2018年5月同样是碧桂园拿下的WG2018-8-2万达南地块,楼面价约12800元/㎡,溢价率高达51.68%)。

值得注意的是,太仓土拍实行限价政策,地块均设置网上竞价终止报价以及一次性报价,为了提高一次性报价命中率,房企注册多个马甲拿地的现象十分普遍,因此像碧桂园这样的规模房企具备明显优势,尤其是优质地块,中标的可能性极大。

04

政策环境

上海升级、太仓“松绑”

一紧一松之下外溢需求大幅增加

太仓政策环境日渐宽松,尤其是近半年,限购政策濒临“松绑”。2019年限购执行还比较严苛,非户籍人员购房社保要缴满两年,市场随之转冷;2020年4月之后,人才落户又放松了限购,只需交5个月社保即可买房;到了11月之后,限购进一步松绑,大专以上学历也直接办人才编码、不落户的方式即可获取购房资格,基本3个月以内即可解决;大专以下人群,也可通过包装获取购房资格,时间上大约4个月即可。

至此,太仓限购变相“解除”,这对那些在上海限购升级之下失去购房资格、又手握大笔现金的人群来说,具有极大的吸引力,因此太仓市场也随之明显好转。但太仓的限贷政策依旧从严执行,首套首付比例三成,二套首付比例八成。

总的来看,太仓这一波市场是由政策主导的市场,与上海市场联动性极强,上海政策加码挤压刚需外溢,上海杨浦、虹口旧改持续发力也刺激了外溢投资需求,因此年后太仓市场明显变热,尤其是嘉闵线规划利好加持之下的娄江新城,市场热度明显上升。

05

热点区域

交通、配套等多重规划利好叠加

娄江新城热度超过科教新城

太仓主力市场分为三大板块,第一个是主城区万达商圈(房价2.6万元/平方米,配套比较齐全),第二个是娄江新城,是近期的重点规划片区(房价约2.2万元/平方米,市场十分火爆),第三个是科教新城,10年开始规划,配套趋于成熟(核心区位房价2.2万元/平方米,南郊紧邻嘉定,房价1.7万元/平方米)。

前些年,科教新城板块热度最高,近期,由于娄江新城规划日渐落地,譬如瑞金医院分院、沪苏通高铁两个站点、西工大、西交利物浦学区分校入驻,今年开始招生,因此,娄江新城已经是整个太仓乃至苏州的重点规划板块,来访客户的意向度也明显升高,市场热度最高。部分项目由于认筹率较高,基本要全款才能买到。

06

客群结构

科教新城自住本地改善客群更多

娄江新城更偏向投资属性

太仓的主力客群主要分为三类,并且每类客群都有其各自的偏好。老城区改善自住客群一般偏好科教新城,主要是这边环境好(无工业)、商业配套比较多、较娄江新城配套成熟,学区资源也比较丰富,尤其是低密度的洋房更受青睐。

第二类客群是嘉定自住客,由于娄江新城、科教新城南郊板块距离嘉定很近,近期又有嘉闵线落地娄江新城的利好,在嘉定房价快速上涨的挤压效应影响下,相对一部分在嘉定工作的人选择在此购房,尤其是那些没有户口的人,来此落户购房从而解决子女就学问题可谓一举二得。

第三类则是上海旧改外溢人群,近两年上海旧改力度加强,但货币补偿力度欠佳,拆迁款在上海买房难度相对较大,但在房价相对较低的太仓买房就比较容易,加之太仓限购变相“松绑”,因此对动迁人群具有较强的吸引力,这部分人群也比较偏好交通便利的娄江新城。

07

购买能力

上海外溢客群占比高

购买力强、全款比例高

太仓深耕对德合作20多年,有着“中国德企之乡”的美誉,打造了全国第一个“中德企业合作基地”,2020年太仓城镇居民人均地区生产总值高达18.4万元,经济基础较佳,本地居民购买力比较强。此外,太仓主力客群中相当一部分来自嘉定外溢,鉴于嘉定客户较太仓在收入水平上存在明显优势,这部分客群的购买力还处于较高水平。至于上海旧改人群,这类居民更是手握大笔现金,因此全款比例更高。

值得注意的是,由于太仓发展重点已由科教新城(均价2.5万元/平方米)转移至娄江新城(2.2万元/平方米),科教新城的高定价已经略显尴尬,缺乏特色的高密度项目去化速度已经放缓。

08

前景展望

下半年市场热度周期下调

娄江新城将取代科教新城热度仍会延续

从实际调研情况来看,限购变相“松绑”是造成这一波上涨的元凶,再加上太仓近期迎来的一系列规划利好,譬如嘉闵线的落地、西工大、西交利物浦两所大学的建成、招生以及上海限购升级的助推,3月份市场热度明显上涨。

鉴于近期外溢需求仍处于高位,市场依然处于供不应求的态势,因此短期内成交依然延续高位,但考虑到太仓实行限价政策,因此房价延续近一年来的平均水平,成交均价在1.88万元/平方米左右,整体保持相对稳定。就成交规模来看,结合太仓往年市场情况来看,太仓市场一般呈现上半年比较火、下半年凉的周期性特征。因此步入7月份之后,这一波热度有可能会有所下调,尤其是已经“吃尽”政策红利的科教新城板块,热度会明显下降;而娄江新城由于还有大量土地还未出让,加上适时放出的基建利好,市场热度依然会延续。

典型项目一:湖境天著雅苑

地理位置:太仓市城厢镇胜泾路与陈门泾路交叉口

物业类型:高层 

建筑面积:19.8万平方米

装修:毛坯 、精装

上次加推售价:17000元/平方米

项目点评 该项目位于科教新城南郊板块,所在地块距离太仓市中心3公里,距昆山城东9公里,距上海嘉定区5公里,到达上海人民广场80分钟车程,与上海有良好的地缘优势。项目首开于2020年11月11日,后分别于12月、今年3月加推两次,目前前两次推出房源已经基本售罄。从客群结构来看,项目客户主要来自上海外溢,尤其是嘉定自住客群,占比可超5成,也有少部分来自主城区的投资客户,占比约在2成。项目主要以分销为主,由链家提供五星案场服务,周一到周五主要是链家踩盘时间,链家导客周末一天到访量约300组,到访转化率约1:3,分销效果显著。

典型项目二:金科.旭辉悦章

地理位置:科教新城东仓新路东桴亭路南

物业类型:洋房(11、12层)

建筑面积:11.46万平方米

装修:精装

售价:21500元/㎡

主力户型:108、125、142平方米

项目点评 项目首开于2020年10月初,共推出17#、18#、21#、22#4栋,去化速度并不快,月均去化约40套;但到了11、12月去化明显加速,月均去化100套。目前推出房源已经基本售罄,6#、15#已于近日加推,由于项目业态较佳、梯户比一梯两户、两梯两户(周边竞品少、在售项目大都是高层,梯户比多为两梯四户)、商业、学区配套完善、景观资源好,加之售价比较亲民,低于周边新房均价2.5万元/平方米、二手房均价2.3万元/平方米,因此项目去化速度也比较快,基本一开即售罄。由于项目主打改善,目标客群以老城区改善客群为主,还有一定的嘉定外溢客户和科教新城的改善客群。销售方面,自访和分销客户基本持平,分销点数1个点,多是本地夫妻老婆店,带访的客户多为本地准客群,转化率约为1:2,明显高于自访客户转化率1:5。

版 |Jenny

未经允许不得转载:365娱乐平台_365娱乐在线_365娱乐平台注册 » 调研纪要 | 江苏省三四线城市(六十):太仓篇

评论 抢沙发

  • 昵称 (必填)
  • 邮箱 (必填)
  • 网址